قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای نرخ رایج:

در این روش شرکتها قیمت‌های محصولات خود را بر مبنای قیمت محصولات شرکتهای رقیب می‌گذارند. در این حالت امکان دارد شرکتی محصولات خود را همانند، بیشتر یا کمتر از قیمت شرکتهای عمده و رقیب تعیین کند. این روش هنگامی که نتوان به راحتی هزینه‌ها را محاسبه کرد یا واکنش رقبا نامشخص است بکار برده می‌شود.
مرحله ششم: انتخاب قیمت نهایی

روشهای قیمت‌گذاری ملک  مورد بحث در مراحل قبل، باعث می‌شوند که دامنه قیمت‌هایی که شرکت می‌تواند انتخاب کند محدود شود و به قیمت نهایی برسد. البته شرکت هنگام انتخاب قیمت نهایی ناگزیر است عوامل دیگر تاثیر گذار را نیز مورد توجه قرار دهد. برخی از این عوامل تاثیرگذار عبارتند از: قیمت‌گذاری ملک  بر مبنای روان‌شناسی، سایر اجزای آمیزه بازاریابی تاثیرگذار بر قیمت، سیاستهای قیمت‌گذاری ملک در  شرکت و اثر قیمت بر سایررقبا.(امکانیان ، ۱۳۹۱)

ابزارهای سنجش قیمت مسکن:

از آنجا که قیمت مسکن برای توسعه اقتصادی و مالی کشور اهمیت دارد ابزارهای دقیقی برای اندازه­گیری سطح و نرخ رشد آن لازم است. تقاضا برای مسکن بر اساس دو مولفه اصلی شکل می­گیرد؛ اول، میزان درآمد اجاره یا ارزش خدمات معادل آن در صورت سکونت مالک واحد مسکونی و دوم، میزان تغییرات قیمتی که دارنده واحد مسکونی انتظار وقوع آن را در آینده دارد. آحاد اقتصادی در فرایند یادگیری که در طول عمر خود از حضور در بازارهای مختلف تجربه می­کنند، برای هر بازار مولفه­هایی را به عنوان تعیین­کننده­های قیمت به ذهن سپرده و بر اساس رفتار این متغیرها انتظارات و در نتیجه تصمیمات خود را شکل می­دهند. لذا در بازار مسکن که در تمامی کشورها تغییرات قیمت قابل توجهی را تجربه می­کند، وجود این مکانیزم تصمیم­سازی موجب بروز رفتار سوداگرانه در انتخاب موجودی دارائی مسکن توسط برخی افراد می­شود. از سوی دیگر بر اساس نظریات بازارهای مالی در بسیاری از مواقع، توابع تقاضای دارائی­های مالی نسبت به قیمت­ها شیب صعودی می­یابند، بدین معنی

 که با افزایش قیمت دارائی، تقاضا برای آن افزایش می­یابد. بنابراین دو نکته اساسی وجود دارد که اندازه­گیری قیمت مسکن را پیچیده می­کند. مطرح بودن مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای و رفتار

 آحاد اقتصادی در جهت سوداگری در بازار. این دو عامل باعث می‌شود عواملی فراتر از آنچه در نظریه اقتصاد خرد به عنوان مؤلفه‌های تغییر قیمت مطرح­اند بر تغییرات قیمت این بازار تأثیر گذارند.

عوامل موثر بر قیمت مسکن دو دسته­اند :

۱-     عوامل باتاثیرکوتاه­مدت

۲-     عوامل باتاثیربلند­مدت

عوامل با تاثیر بلند­مدت مسیر حرکت قیمت­ها در طول زمان را مشخص می­کنند و عوامل با تاثیر کوتاه­مدت باعث نوسان قیمت مسکن حول این مسیر بلند­مدت و ایجاد ادوار تجاری می­شوند. بررسی این ادوار، رفتار و عکس‌العمل عرضه‌کنندگان و متقاضیان در این بازار را مشخص می­کند و از این

 طریق می­توان تاثیر این عکس‌العمل‌ها بر تعادل بازار را پیش­بینی کرد. همچنین دولت در اقتصادهایی که خود را موظف به تنظیم بازار می‌داند، می‌تواند به منظور تعدیل بازار در جهت نزدیک شدن بازار به

نقطه تعادل، سیاست‌های مناسب را اتخاذ کند. علاوه بر بررسی دوره­های رکود و رونق در بازار مسکن، مطالعه روند تغییر قیمت در این بازار هم از اهمیت زیادی برخوردار است. این بررسی منجر به تعیین

عواملی می­شود که اثر پایدار بر قیمت مسکن دارند. از این طریق می­توان رفتار بلند­مدت قیمت در بازار مسکن را مطالعه نموده و برای اهداف بلند­مدت برنامه ریزی کرد. (سعیدی ، ۱۳۹۰)

قیمت مسکن شامل قیمت زمین و قیمت ساخت آن (مصالح و نیروی کار) است. در ایران قیمت ساخت با نرخی مشابه نرخ تورم رشد کرده است. اما قیمت زمین مخصوصا در سالهای اخیر، رشد زیادی داشته است.

بازار مسکن به معنای قلمرویی که در آن تقاضای مؤثر و عمده تولید انبوه مسکن وجود دارد، تنها در تهران و کلان­شهرهای کشور دیده می­شود. نوسانات شدید قیمت مسکن ابتدا در شهر تهران صورت می پذیردو هرگونه تغییر و تحول در قیمت مسکن تهران تاثیر آنی و مستقیم در بازار مسکن سایر شهرها به خصوص ۷ کلان­شهر دیگر کشور خواهد می گذارد.

طبق داده­های وزارت مسکن، در سالهای اخیر قیمت­ها در شهرهای گران بیشتر رشد کرده­اند و بنابراین انتظار داریم نابرابری قیمت زمین مسکونی در سال­های اخیر بین کلان­شهرهای ایران و سایر شهرها بدتر شده باشد. احتمالا یک علت این تفاوت کم کشش­ تر بودن تقاضا نسبت به قیمت در این مناطق باشد و شاید علت دیگر آن به جنبه سرمایه­ای املاک مربوط می­شود که این استفاده در شهرهای دارای خریداران ثروتمندتر توجیه­پذیرتر است. یک علت­ دیگر می­تواند تفاوت عامل محدودیت زمین در شهرهای بزرگ باشد که باعث شده است دراین شهرها رشد قیمت آن بیشتر و در شهرهای کوچک این رشد کمتر شود.

نوسانات بازار مسکن تحت تاثیر ساختار کلان اقتصادی کشور از مدل خاصی پیروی می کند. این مدل در سه دهه گذشته که الگوی اقتصاد کشور برمبنای درآمد نفت شکل گرفته و از طرف دیگر ساختار سکونتی از قالب روستایی به شهری تبدیل شده است، به طور نسبی روند ثابت و معینی رابر تحولات قیمت، تولید و سرمایه گذاری در بخش مسکن حاکم کرده است.

مطابق این الگو قیمت مسکن در یک دوره سه الی چهارساله از ثبات نسبی برخوردار می شود و تا حدودی عرضه بر تقاضا تفوق می یابد و بر بازار معاملات و سرمایه گذاری حاکم می شود. بعد از طی این دوره ابتدا در شهر تهران (به عنوان شهر پیشتاز) و به دنبال آن در سایر شهرهای بزرگ تقاضای توده وار و غیرطبیعی، وارد بخش مسکن می شود. چون عرضه مسکن در کوتاه مدت نمی تواند پاسخگوی این تقاضا باشد، قیمت مسکن به صورت جهش وار افزایش می یابد تا در آن قیمت، مازاد

تقاضا بر عرضه از بین برود. به دنبال آن افزایش در تولید و سرمایه گذاری اتفاق می افتددراین حالت همزمان با فروکش کردن تقاضا و ثبات قیمت ها شیب نمودار ثابت و به سمت پایین حرکت میکند.

 این وضعیت ادامه می یابد تا سیکل دیگر در دوره زمانی بعدی یعنی حدود سه الی چهار سال دیگر اتفاق بیفتد.(امکانیان ، ۱۳۹۱)

در این پژوهش روند و تحولات قیمت مسکن و عوامل موثر بر آن بررسی شده اند. از جمله مهمترین نتایج، مشخص کردن روند پلکانی قیمت مسکن، اثر نقدینگی بر افزایش قیمت و برابری کلی افزایش قیمت مسکن در طول زمان با سایر قیمت ها است.

۱- جایگاه بخش مسکن در اقتصاد ملی

نخست به جایگاه بخش مسکن به عنوان یکی از بخش های عمده اقتصادی و ارتباط و پیوند آن با اقتصاد کلان کشور می پردازیم. طی هر سال حدود ۲۰ الی ۳۰ درصد از سرمایه ثابت کشور در بخش

مسکن ایجاد می شود و به طور میانگین به همین نسبت از نقدینگی کل کشور در بخش مسکن مصرف می شود. سهم مسکن از اشتغال کشور به ۱۱ درصد بالغ می شود. لذا بخش مسکن رابطه

تنگاتنگ و وسیعی با سایر بخش های اقتصادی دارد و از تحولات سایر بخش ها تاثیر می پذیرد و خود بر آنها اثر قطعی می گذارد.

۲- ویژگی های ساختاری بخش مسکن

برای دانلود متن کامل اینجا کلیک کنید